黃麗玲

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內容來自sina新聞

輕住宅重商業 央企地產借力證券化

  柴瑩輝地產達人潘石屹已經不是第一次和央企在北京"交鋒"瞭，上一次，他敗於央企中化方興"手下"，痛失惦念已久的"廣渠路"地王。如今位於北京的望京SOHO，又將面臨央企保利地產的競爭，或者說是"挑釁"。

  在中國內地，越來越多的民營房地產開發企業或將面對如潘石屹一樣的問題。由於中央政府持續對住宅市場的嚴厲調控，即便坐擁各方資源的央企房地產下屬企業，也逐漸將商業地產和辦公物業作為自身戰略的轉型方向。

  此外"證券化"帶來的誘惑，令央企亦無法回避。保利、中糧、中化方興等企業，均在不同程度上開始尋求商業地產和辦公物業的證券化的可能，即便是資源豐厚的中央企業，對於低成本的資金，也絕不會視而不見。

  央企"對手"

  保利地產已經確定的戰略規劃中，將不斷提升商業地產和辦公持有類物業的比例作為一個硬性指標加以實現和約束。

  "從機場出來，以後你一定會看到一個獨具特色的建築，那就是望京SOHO。"潘石屹善於鼓噪與煽動。他希望這座建築成為北京國門的"新地土融建融苗栗泰安土融建融標"。然而，現在，最好的情況恐怕也隻能是"地標"之一瞭，因為就在與望京SOHO一街之隔，央企保利地產也要做同樣的事。

  望京SOHO的對手是保利國際廣場，在以前衛自居的潘石屹項目的一街之隔，未來將出現一個"鉆石燈籠"狀的寫字樓，這樣的建築形態在深 圳、上海等特大型城市都曾出現，多數都成為瞭"地標之一"，所不同的是，北京保利國際廣場的高度將達到130米，這個高度在比鄰機場的區域，已經十分惹 眼。

  這並非是潘石屹第一次面對央企。2009年廣渠路地王出讓，面對志在必得的潘石屹，中化集團下屬的方興地產不懼高價，令潘石屹不得不遺憾認輸。

  保利地產北京公司副總經理王英男告訴《中國經營報》記者，在保利地產已經確定的戰略規劃中，將不斷提升商業地產和辦公持有類物業的比例作為一個硬性指標加以實現和約束。按照這份規劃，保利地產未來在北京的業務，將按照住宅地產與商業地產7∶3的比例進行分配。

  保利地產並不是唯一將商業地產作為未來業務戰略重要發展方向的央企下屬房地產企業。在此之前，中化集團下屬的方興地產，就已集資約 27.17億港元，用以支付向母公司中國中化集團公司(中化集團)收購金茂集團權益所需，而金茂集團即是央企中化平臺上商業地產和二胎借貸是甚麼怎麼貸款比較會過件辦公物業的整合平臺。

  相比於保利地產和中化方興，中糧地產的動作更為直接。截至本報記者發稿時止，中糧地產已經完成瞭"內部整合"，即將中糧地產和中糧置業兩個下屬公司在集團管理架構中整合為事業部，而在這一事業部中，商業地產的開發、建設、運營占有最為重要業務位置。

  圈占資源

  這些"貿易派"央企多年以來積累的資源，使其在商業地產和辦公物業的開發、建設、運營上，都擁有足夠的先天優勢。

  依靠資源圈占資源，是央企房地產開發企業"突進"商業地產的基本模式。"無論是北京、上海、還是深圳，保利做商業地產，都是要在未來城市的核心區占有一席之地。"王英男告訴記者。

  記者瞭解到，保利國際廣場在北京所在的望京區域，雖然並非傳統意義上的城市核心區，但在未來規劃中，已經被北京市政府規劃為高端研發和 制造業的集中區域，政府將以國際現代先進商務區為發展理念，在未來5~10年裡將大望京打造成北京先進國際商務區典范，成為北京第二CBD。

  在此之前，摩托羅拉、北電集團、西門子等國際企業的總部，都已經由國貿CBD遷至這一區域。

  "央企很多是做貿易出身的，現在你看到表現得比較強勁的中糧、中化、保利，都是貿易的出身。"中菲咨詢有限公司副總經理和春陽向記者表示，由於這些"貿易派"央企多年以來積累的資源，使其在商業地產和辦公物業的開發、建設、運營上，都擁有足夠的先天優勢。

  一位曾在中糧置業工作的前高管向記者表示，中糧之所以能夠在內地第一個將無印良品等品牌引入，與其集團層面長期從事的海外貿易渠道有很大的關系。中糧集團在改革開放初期，長期從事進出口貿易業務，因此，在招商渠道上占有很大的資源優勢。

  相比於中糧集團，保利地產由於其母公司長期從事軍工進出口業務，因此，在外資企業的資源方面，也擁有相應的優勢。在北京的保利國際廣場中，已經有不少外資企業籌劃進駐。

  圖謀資本

  目前房地產基金的規模約為400億元，其中機會型基金占主要比重，增值型基金占比較小，55%的基金為獨立品牌的內資基金。

  "根據央行數據，2012年開發商自籌資金占比40.5%，該比例較2009年相比上漲瞭近十個點。所謂的自籌資金，新增部分中很大程度上就是房地產基金和房地產信托。"高和資本合夥人蘇鑫告訴記者，這種證券化的可能，亦是央企大規模突進商業地產的重要原因之一。

  2012年年底，房地產信托的規模已高達6881億元，其中純股權投資占比僅為8%，多數是債權投資。據高通智庫數據，目前房地產基金的規模約為400億元，其中機會型基金占主要比重，增值型基金占比較小，55%的基金為獨立品牌的內資基金。

  "相比於招商渠道的資源，央企很多都是全牌照公司，在集團平臺層面，擁有信托公司、投資公司等牌照，這意味著商業地產的資產證券化業務，央企能夠更加順利開展，而且付出更小的中間費用。"和春陽向記者表示。

  2013年，中信證券與華僑城合作，發行"歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃"，合計募集資金18.5億元，設優先級受益憑證和次級受益憑證兩種受益憑證。

  "以收購資產包的形式，把資產分為核心資產和非核心資產。其中，'非核心資產'以資產精裝修的方式散售，其利潤補貼到核心資產中，使核 心資產的持有成本降低，同時也優化基金短期的流動性。核心資產則選擇持有，通過提升經營水平，以穩定增長的租金贏得估值的提高，進而放大經營性貸款額度。如果租客的品牌、租金和租賃期限合適，也可以輔之以資產證券化思路。"蘇鑫表示。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-26/01103211943.shtml

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