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內容來自sina新聞

青島松綁限購首日記 言回暖為時過早

  繼濟南之後,山東省另一個執行限購政策的城市---青島,也於8月1日零時正式松綁,分區域、分面積地有條件取消限購。

  其中,對黃島區、城陽區(含高新區)住房(含新建商品住房和二手住房,下同)放開限購;對市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以上(含144平方米)的住房放開限購,套型面積在144平方米以下的繼續執行限購。

  "在全國46個執行限購政策的城市中,青島此次有條件放開限購可謂不早不晚,為的就是支持剛性需求,穩控房價水平,降低庫存幅度,逐步回歸市場,促進青島市房地產市場持續、平彰化北斗農地貸款穩、健康發展。今後的政策調整,還需依據整個市場狀況和國傢政策走勢來進行。"作為7月31日16時59分正式發佈消息的官方機構,青島市國土資源與房屋管理局政策法規處趙姓負責人對經濟導報記者表示。

  "樓市肯定會回暖"

  對於鄒鵬來說,7月31日的夜晚,是值得慶祝的。

  "昨天晚上,我和同事們都很高興。限購政策一松綁,青島樓市肯定會回暖。"8月1日12時,在位於青島市市南區團島輪渡旁的"金茂灣"銷售中心,置業顧問鄒鵬對導報記者說。

  上半年,其所在樓盤遭遇行業"寒冬"。"價格雖然跟年初相比沒有降低,較之周邊樓盤,'金茂灣'也算賣得好的,但成交量確實萎縮瞭不少。"其嚴峻程度從鄒鵬的月收入變化上也能窺探一二。"去年的月收入,至少是今年上半年的兩三倍。據我所知,不少同行都離職瞭。"鄒鵬說。

  雖然此時距離政策發佈僅僅過去瞭不到20個小時,但市場反應已然顯現。"今天上午,很快就成交瞭一套160多平方米的精裝修戶型,總價逾300萬元。購房者屬於此前被限購的人群。此外,今天來銷售中心咨詢的看房者也明顯增多。"鄒鵬透露。

  為抓住時機,將此前積壓的精裝修大戶型清盤,"金茂灣"還推出瞭5套特價房,在總價基礎上給予八五折優惠,面積分別為164平方米和190平方米。"這之後,樓盤均價肯定會調高,目前算是最後的價格低谷吧。"鄒鵬預計。

  對於同屬市南區的在售樓盤"曉港名城"來說,限購松綁帶來的政策利好更為明顯。

  "我們樓盤主推改善性住房,以大戶型為主,此前執行瞭3年多的限購政策無疑將很多目標客戶擋在門外。今天,看房者明顯增多。""曉港名城"的開發商和記黃埔地產(青島)高級銷售代表高妮興奮地對導報記者說。

  即便是當日13時的午休時間,也有四五撥看房者在20分鐘內先後來到銷售中心。"下周一(4日),樓盤價格肯定會調整的。可能不是直接調整價格,而是取消或者收緊此前的折扣優惠。例如,目前購房,如果一次性付款,可享受九五折優惠;按揭貸款,則享受九八折。這個折扣很可能會調整,成交量也會迎來反彈。"高妮說。

  來自青島市國土資源和房屋管理局的統計顯示,截至1日18時,青島主城區144平方米以二胎指南利率多少免費諮詢試算上可售總套數為5400餘套,且多為改善型高價房產,市場占比較小。

  "從整體影響來看,政策調整後,黃島、城陽區的成交量會增加,但市南、市北、李滄、嶗山四區僅放開144平方米以上住房的限購,給市場帶來的影響相當有限。"城建集團股份有限公司營銷總監孫義說。

  西海岸的"小灶"

  相比市南、市北、李滄、嶗山四區,一灣之隔,屬於青島西海岸經濟新區的黃島區,無疑在此次限購松綁中,享受瞭更充分的政策利好。

  今年上半年,即便是近年來穩居黃島區新建商品住房銷量榜首的"海爾·山海灣"項目,也受到瞭"寒流"影響。"黃島區的房價本就不高。如今海底隧道已將市南區和黃島區連通,海底地鐵將在3年後貫通,青島西海岸經濟新區獲批後,更迎來巨大的升值機遇。但自年初以來,黃島區樓盤的價格卻沒有變化,與市南區依舊相去甚遠。"在"海爾·山海灣"置業顧問李明揚看來,房價長達半年沒有調整,在通貨膨脹的背景下,相當於降價瞭。

  此次黃島區限購政策完全放開,讓該項目開發商對實現年內清空剩餘數百套房源的銷售目標重獲信心。"今年上半年,我們每月也就售出四五十套新建商品房,預計自8月起,這個數字將重新過百,雖然不能跟去年的銷售量相比,但也算一定程度的回暖,銷售均價應該也會隨之調整。"李明揚表示。

  之所以要給黃島區"開小灶",與市南、市北、李滄、嶗山四區區別對待,主要是出於對西海岸經濟新區人才引進需求的考慮。青島市一名房地產行業政府人士對導報記者坦言。

  "首先,黃島區新建商品住房與二手住房價格處於相對低谷,與市南區相比差距頗大。其次,也是最關鍵的因素,黃島區被劃入西海岸經濟新區後,將以海洋經濟發展為主題,重點發展海洋結構工程與裝備、海洋能源開發、海水綜合利用、海洋功能生物資源利用、海洋娛樂文化、海洋探測監測與信息服務等六大海洋新興產業。新興產業的發展與壯大,最急需的便是人才。"在該政府人士看來,要真正留住高端人才,僅提供職工宿舍是不夠的,而應鼓勵其在此安傢置業。"因此,放開限購政策,便顯得尤為重要。"

  "至於市南、市北、李滄、嶗山四區,隻放開144平方米以上(含144平米)的新建商品住房與二手住房購買,是為瞭保護剛需,避免剛需住房價格上漲過快。因為在我國,是以144平方米來劃分普通住宅和非普通住宅的。"上述政府人士表示。

  此外,在李明揚看來,目前黃島區房地產行業發展還存在諸多不足。"除瞭'海爾·山海灣'項目和'海信鳳凰金岸'外,其餘的項目規模普遍不大,甚至僅有一兩棟樓。這對於今後新區的整體規劃和物業服務都很不利。"

  建立長效調控機制

  與其他松綁限購政策的城市類似,上半年青島樓市相對冷清。據青島搜房網數據監控中心統計,上半年青島新建住宅成交37749套,同比下降30.52%;二手房市場同樣"遇冷",上半年全市共成交12008套,較去年同期的21013套,下降42.8%。

  雖然上述政府人士表示,目前各機構披露的統計數據不完全準確,但也並未否認成交量同比下滑的事實。

  在他看來,造成該局面並不因為政府的限購政策,而在於銀行的信貸政策。"回顧2013年,同樣執行限購,但房地產市場依舊量價可觀。到瞭今年上半年,銀行不論是對房地產開發商的開發貸款,還是對購房者的按揭貸款,都有收緊之勢。審批難度大,放款時間甚至需要4至6個月,這直接造成瞭上半年的冷清局面。隻有恢復此前的信貸規模,房地產市場才能真正迎來回暖。"

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從未來趨勢講,限購會逐步寬松、取消,作為替代性的調控政策或調控機制--樓市長效調控機制應該抓緊研究並逐步推出。

  "一些大戶型房源庫存偏大的城市如果要進行限購措施的微調,一定要首先保護中小戶型、自住型的剛性需求;其次,對於中高端市場,從限貸的角度抑制樓市投資需求,而不是限購;再次,從物業類型的角度說,可對豪宅和郊區別墅放開限購,改以限貸和稅收手段進行調節。如此,即能保證中低收入者的首套自住房需求,也不影響高端樓市的成交表現,整體市場還可以保持相對的活躍度。"張宏偉說。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-04/08162847656.shtml
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黃麗玲

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