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內容來自sina新聞

買房糾紛傷不起 二手房交易需謹慎

??去年,廣州市房地產中介協會共受理消費者投訴104宗,共涉及中介公司48傢,投訴占全年經中介公司促成交易總量的0.33%,較2013年減少42.2%。該協會有關人士告訴記者,二手房交易糾紛主要集中在購買資格、稅費、中介費等幾大方面。協會提醒消費者,註意交易安全,減少不必要的交易風險。

??購房前自身資格要核實否則交易不成需擔責

??案例回放:

??在廣州打拼的異地戶籍楊某,決定離開已任職5年的公司,與朋友合夥做生意。但是,該公司不予以批準,理由是當時該公司出資為楊某購買A物業供其居住,且登記在楊某名下。於是,楊某與該公司領導協商達成一致意見:“楊某辦理委托公證手續,全權委托該公司以100萬元出售A物業,售得房款雙方平分。”201431日,楊某收到該公司通知表示A物業已出售並收到轉賬的50萬元。

??於是在201451日,楊某通過某中介公司就位於天河區的某物業與業主李某簽訂《房屋買賣合同》,並支付定金5萬元。但在交易過戶時,房地產登記部門的工作人員表示楊某名下已有一套物業,不能再次購房。經調查得知,原任職的公司未能成功出售A物業,就將其作為公司宿舍。最終,由於楊某不具備購房資格,導致交易不成,業主李某沒收定金5萬元。

??案例分析:

??根據《2011廣州限購令細則》與《廣州市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》的相關規定,非本市戶籍的居民傢庭要在廣州購買住房,除須能夠提供自購房之日起算的前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社保繳納證明外,自身在本市須未擁有住房。

??協會法律咨詢服務中心律師提醒:在購買物業前,應註意核實自身的購房資格。同時,也可事先與業主在合同中約定若由於購房資格導致交易不能履行的處理方式,從而減少由此產生的經濟損失。

??稅費清晰明瞭交易省事省心

??苗栗創業貸款二胎年息案例回放:

??20141月,張某和女朋友決定在廣州購買婚房,遂通過某中介公司介紹,看中廣州天河區某物業。由於業主李某未將房產證原件帶在身上,所以僅憑記憶表示房產證應過5年。同日,買賣雙方簽訂瞭《房屋買賣合同》,約定各付各稅。

??但在交易遞件時,房地產登記部門的工作人員表示因房產證登記時間是2011年,尚未滿5年,需繳納營業稅。業主李某仔細查看房產證後,發現自己錯將建築時間(2005年)記為登記時間,並認為營業稅費(約10萬元)過高,遂反悔提出取消交易,買方張某予以拒絕,並向法院提起訴訟,要求業主李某繼續完成交易過戶手續。最終,在法院的調解下,買方張某主動表示多支付2萬元,雙方各付各稅,完成瞭本次交易。

??案例分析:

??營業稅的主要免征條件為交易物業的房產證登記時間或契稅完稅證明上註明的時間超過5年(含5年)。營業稅的免征時間是以房產證登記時間為準,而非建築時間為準,本案中該房產證登記時間為2011年,距離交易時間2014年未滿5年,需繳納營業稅。

??協會法律咨詢服務中心律師提醒廣大消費者:業主在出售物業前,應查看清楚房產證上記載的登記時間與契稅完稅證明上註明的時間,切勿自以為是;對於買傢,簽訂合同前,應要求業主提供交易物業的房產證與契稅完稅證明,或者前往房地產登記部門與稅務局咨詢交易物業的涉稅情況。另買賣雙方也應按照國傢的規定,約定各自承擔相應的交易稅費。

??合同約定要履行交易流程莫誤解

??案例回放:

??在廣州打拼多年的陳某決定在廣州購買一物業用來結婚。2014810日,陳某通過某中介公司與業主周某簽訂《房屋買賣合同》,購買位於白雲區的某物業,並在該合同中約定陳某以貸款的方式支付房款與在2014103日辦理遞件手續,以及於合同簽訂當日向中介公司支付中介服務費3萬元。但是,由於陳某當天未攜帶足額的現金,遂與該中介公司口頭約定中介服務費分段支付:合同簽訂當日先支付1萬元,剩餘2萬元於遞件後再支付。之後,陳某辦理按揭貸款等手續時,聯系當時促成交易的經紀人,因該經紀人已離職,表示無法親自協助辦理,但可電話指導,之後陳某也未再聯系中介公司,自行完成瞭相關貸款及過戶手續。

??2014103日,該中介公司瞭解到該交易已完成,遂聯系陳某要求交齊剩餘中介服務費2萬元,陳某認為中介公司未能協助其辦理貸款及過戶手續,拒絕支付。對此,該中介公司向法院提起訴訟,要求陳某支付剩餘的中介服務費2萬元。法院經審查,中介公司已促成陳某與業主周某簽訂合同及完成遞件手續,中介公司有權依約收取中介服務費。最終,經法院調解,陳某向該中介公司支付剩餘中介服務費1.8萬元。

??案例分析:

??居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。本案中,中介公司已經促成陳某與業主周某簽訂《房屋買賣合同》,且陳某已完成遞件手續,該中介公司有權根據《合同法》規定收取中介服務費。

??協會法律咨詢服務中心律師提醒廣大消費者:在交易過程中,可通過前往市房地產中介協會或咨詢房產專業人士,瞭解交易的相關過程及手續,在簽訂合同後應當依約履行。另買賣雙方若要保障中介服務費的合理支付,可與中介公司協商采用分段支付的方式,如:第一階段為簽訂買賣合同,支付20%的中介服務費;第二階段為成功過戶交易手續,支付50%的中介服務費;第三階段為成功交樓,支付30%的中介服務費。

??“私下成交”要擔責

??案例回放:

??2014520日,張某通過某中介公司的介紹,看中越秀區的某一物業,並於同日簽訂《房屋買賣確認書》(下稱:確認書),約定“張某在驗看過本房屋後一年內,張某或所有與張某有關聯的人,利用該中介公司提供的信息、機會等條件,但未通過該中介公司而與第三方達成本物業買賣交易的,張某應向該中介公司支付違約金3萬元”。

??次日,該中介公司聯系張某與業主李某前往中介公司商談交易內容時,買賣雙方發現彼此為中學同學。於是,張某為逃避支付中介服務費,遂與業主李某商量私下成交。2014122日,李某前往該中介公司取消獨傢代理。事後,該中介公司發現此事,立即致電張某要求支付違約金,張某拒絕。之後,該中介公司向法院提起訴訟,法院經審查,業主李某是獨傢委托該中介公司進行放盤,張某通過該中介公司獲悉房源信息。並且,上述的《確認書》中又有明確約定,最終,法院判定張某向該中介公司支付違約金2.5萬元。

??案例分析:

??本案中,該中介公司與張某簽訂的《確認書》屬於居間合同性質,其中約定禁止“跳單”的條款內容,其本意是為防止買傢“跳”過中介公司購買房屋,使其無法得到應得的中介服務費。所以,張某在簽訂《確認書》及獲悉該物業的房源信息後,應當依約履行條款,不得與業主李某私下進行交易過戶。

??協會法律咨詢服務中心律師提醒廣大消費者:在通過中介公司購房時,應事先對需簽字的文件內容進行全面審核及瞭解,並且在獲悉相關房源信息後,不應為逃避中介服務費而“跳單”。若認為中介公司收取的中介服務費過高,可與中介公司或經紀人進行協商。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08465981948104948368348.shtml

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黃麗玲

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